Quando si acquista una casa o si consulta un annuncio immobiliare, uno dei dati che più genera confusione è la differenza tra metri quadri commerciali e metri quadri calpestabili. Spesso, per valorizzare al massimo un immobile, viene proposta la superficie commerciale, che risulta essere sempre superiore rispetto allo spazio realmente utilizzabile giorno per giorno, ovvero i metri quadri calpestabili. Se si vede un annuncio che indica 110 metri commerciali, è legittimo domandarsi: ma quanti sono davvero gli spazi vivibili e calpestabili?
Definizione delle superfici: commerciale e calpestabile
Il metro quadro commerciale rappresenta un valore utilizzato soprattutto nella vendita e nella valutazione di un immobile. In questo dato, oltre alla superficie interna della casa, vengono inclusi porzioni di balconi, terrazzi, muri perimetrali e divisori interni, cantine, soffitte, box auto, e anche una quota delle pertinenze come giardini o cortili. Tali elementi vengono ponderati mediante coefficienti di incidenza (ad esempio, un balcone viene spesso conteggiato solo per il 30% della sua dimensione reale, un garage per il 50% e un giardino per il 10%).
La superficie calpestabile, invece, rappresenta lo spazio effettivamente “vivibile”. Qui si considerano solo le stanze interne percorse, escluse pareti, muri, pilastri, balconi, terrazzi, cantine e altre pertinenze. In pratica, equivale allo spazio dove puoi mettere i mobili, camminare e organizzare il tuo quotidiano. Anche se la superficie calpestabile di due immobili con lo stesso numero di metri commerciali può variare, in media, uno scarto del 10-20% rispetto al commerciale è comune.
Calcolare la reale superficie vivibile: il metodo pratico
Gli addetti ai lavori e numerose guide immobiliari suggeriscono di sottrarre il 10-20% dalla metratura commerciale per farsi una prima idea dei metri calpestabili. Questo scarto copre generalmente lo spazio “perso” in muri, pilastri, intercapedini e spazi accessori inclusi a coefficiente nella superficie commerciale. Vediamo come funziona, con esempi pratici ricavati dai metodi applicati sul mercato:
- Se un appartamento indica 110 metri quadrati commerciali, la superficie calpestabile si ricava così:
- 110 mq – 10% = 99 mq (stima ottimistica, in caso di pochi spazi accessori, mura sottili, nessuna cantina/garage)
- 110 mq – 20% = 88 mq (stima realistica per immobili standard, con cantina, garage, spazi accessori, classici muri perimetrali)
Di regola, il valore si avvicina più spesso ai 90-95 metri calpestabili effettivi, ma la stima può scendere intorno agli 85-90 metri se l’immobile possiede mura molto spesse oppure numerosi spazi conteggiati parzialmente ma non vivibili (es. ampio balcone, box auto)
Questa differenza non è fissa perché dipende sempre da:
- Spessore dei muri (quelli perimetrali possono arrivare a occupare anche 50 cm o essere conteggiati per il 50% nel calcolo)
- Numero e dimensione delle pertinenze come balconi, terrazzi o cantine
- Tipologia costruttiva dell’edificio (case anni ’60 con muri molto spessi hanno un rapporto peggiore rispetto a immobili costruiti più di recente)
Per avere una misura precisa, sarebbe necessario richiedere la planimetria catastale e calcolare la somma delle stanze “pavimentate” dell’appartamento. Tuttavia, il metodo veloce basato sulle percentuali fornisce già un margine di sicurezza utile per orientarsi nei primi passi della valutazione.
Cosa include e cosa esclude la superficie commerciale
La differenza spesso porta a sorprese, anche grosse, quando si entra per la prima volta in un immobile acquistato “a occhi chiusi”. La superficie commerciale viene calcolata secondo precise regole e può includere:
- Superficie principale dell’abitazione (conteggiata al 100%)
- Muri interni e perimetrali (fino a 50 cm conteggiati pienamente, oltre quella misura solo parziale)
- Balconi, terrazzi, cortili (calcolati circa al 30% della superficie reale)
- Garage, cantina, soffitta (di norma conteggiati per il 50%)
Invece nella superficie calpestabile si sommano esclusivamente le stanze interne e i corridoi percorribili, escludendo: muri (sia divisori che perimetrali), balconi, terrazzi, garage, cantine, soffitte, cortili, giardini e tutte le aree non interne o non accessibili direttamente come locali principali.
Ad esempio, un appartamento di 110 mq commerciali situato in una palazzina moderna, con un box auto da 10 mq e un balcone di 6 mq, probabilmente offrirà tra gli 88 e i 93 metri effettivamente calpestabili e vivibili, a seconda della distribuzione degli spazi e del metodo di misurazione impiegato dal venditore.
In molte zone del Paese, immobiliare e costruttore possono adottare criteri leggermente diversi, il che può portare a una variazione anche sensibile tra il dato atteso e quello effettivamente riscontrato in loco. È quindi fondamentale chiedere sempre chiarimenti sul dato fornito e richiedere accesso alla planimetria catastale aggiornata per evitare incomprensioni.
Consigli pratici e importanza della verifica
Oltre alla mera curiosità tecnica, conoscere la vera estensione “vivibile” dell’immobile è fondamentale per molti motivi:
- Arredi e organizzazione degli spazi: la surface calpestabile condiziona la reale collocazione di mobili, armadi e zone di passaggio, essenziali per il comfort abitativo.
- Budget e valore reale: pagare un prezzo commisurato alla superficie effettiva è un diritto, quindi conoscere quanti sono i metri realmente disponibili aiuta a valutare la bontà dell’investimento.
- Calcolo delle spese condominiali, delle aliquote fiscali e delle future ristrutturazioni, strettamente legate ai metri pavimentati e non a quelli commerciali.
Accontentarsi di una stima percentuale può avere senso nelle prime fasi della scelta, ma per il passo definitivo è necessario prendere visione di tutti i documenti ufficiali (planimetrie catastali, certificazioni geometriche) e, se serve, affidarsi a un tecnico di fiducia per la verifica della metratura esatta degli ambienti.
In conclusione, 110 metri commerciali equivalgono quasi sempre a una superficie calpestabile compresa tra 88 e 95 mq circa, valore influenzato da coefficienti di ponderazione e caratteristiche strutturali specifiche dell’immobile. Non è raro che la realtà differisca ancora, soprattutto in palazzi storici o edifici con numerose pertinenze. Farsi guidare da esperti e leggere attentamente ogni dettaglio tecnico consente di evitare spiacevoli sorprese e massimizzare la qualità dell’investimento.
Nell’ambito delle valutazioni immobiliari italiane, è centrale comprendere i meccanismi tecnici delle superfici e la distinzione tra i vari parametri, per trasformare una delle decisioni più importanti della propria vita in una scelta realmente consapevole. Per chi desidera approfondire ulteriormente, la superficie nell’edilizia offre numerosi dettagli normativi e metodologici.
