Quando si affitta un immobile optando per la cedolare secca, molti proprietari sperano di ottenere una riduzione significativa delle imposte, ma una delle domande più frequenti è se in questa situazione sia dovuta o meno l’IMU. La questione è attuale e coinvolge sia i proprietari che gli inquilini, spesso disorientati dalle diverse regole fiscali applicabili agli immobili locati.
Cedolare secca: cosa comporta davvero sulla tassazione dell’affitto
La cedolare secca rappresenta un regime fiscale opzionale che consente di tassare il canone di locazione di immobili ad uso abitativo con un’imposta sostitutiva, applicata in alternativa alle tradizionali IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo. Il vantaggio è evidente: si semplifica la gestione fiscale, con un’unica imposta a percentuale fissa sul reddito da locazione. Tuttavia, questa agevolazione si riferisce esclusivamente al reddito percepito dall’affitto e non si estende a tutte le altre imposte legate all’immobile.
Mentre la cedolare secca elimina alcune voci fiscali, non incide affatto sull’obbligo di versamento dell’IMU, che rimane del tutto autonomo e collegato al semplice possesso dell’immobile. In altre parole, il pagamento dell’IMU non dipende dal regime scelto per la tassazione del canone di locazione, ma dalla natura stessa dell’imposta che è legata alla proprietà del bene.
IMU e immobile affittato: chi paga e quando
L’IMU, acronimo di Imposta Municipale Unica, è una tassa patrimoniale dovuta da chi possiede fortemente beni immobiliari sul territorio italiano, eccezione fatta per la cosiddetta “abitazione principale” salvo categorie catastali di lusso. Nel caso di seconda casa data in locazione, l’obbligo fiscale non viene meno, anzi si conferma in ogni caso, indipendentemente dall’essere l’immobile oggetto di un contratto a canone libero, concordato o con la cedolare secca.
Fondamentale è ricordare che la responsabilità del pagamento dell’IMU grava sempre e comunque sul proprietario dell’immobile, mai sull’inquilino, anche se quest’ultimo dovesse trasferire la propria residenza nell’abitazione affittata. Il principio alla base di questa regola risiede nella natura dell’IMU, imposta patrimoniale sul possesso, che non si trasferisce sul fruitore temporaneo dell’immobile ma resta in capo al titolare del diritto di proprietà. Una deroga è prevista solo nei casi di immobili concessi in usufrutto o in presenza di altri diritti reali diversi dalla proprietà: in queste specifiche situazioni, l’IMU spetta al titolare del diritto reale, ossia all’usufruttuario, e non al proprietario nominale.
La scadenza del pagamento varia a seconda dell’importo complessivo dovuto durante l’anno e può essere suddivisa in due rate: la prima entro il 30 giugno e la seconda entro il 30 novembre, oppure versata in un’unica soluzione entro novembre se inferiore a una certa soglia.
Contratti a canone concordato, cedolare secca e riduzioni sull’IMU
Un aspetto poco noto ma estremamente importante riguarda le possibili riduzioni dell’aliquota IMU in presenza di locazioni a canone concordato, cioè quei contratti stipulati seguendo precisi accordi territoriali tra associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Se il proprietario affitta la propria seconda casa con contratto a canone concordato e opta per la cedolare secca, in base alla normativa può beneficiare di una riduzione dell’IMU fino al 75%. Questo beneficio, tuttavia, non dipende dalla scelta della cedolare secca, ma esclusivamente dal tipo di contratto stipulato e dalla relativa attestazione di conformità.
Molti Comuni, soprattutto nei grandi centri urbani, applicano ulteriori agevolazioni locali che possono ridurre ulteriormente la quota di IMU dovuta. Tuttavia, per poter accedere a queste riduzioni, è obbligatorio che il contratto sia regolarmente attestato e che siano rispettati tutti i requisiti previsti dalla legge. Anche con aliquote ridotte, l’IMU resta comunque dovuta dal proprietario.
La vera relazione tra cedolare secca e IMU: errori da evitare e consigli pratici
È fondamentale non confondere i due regimi fiscali: la cedolare secca riguarda esclusivamente la tassazione dei redditi da locazione, mentre l’IMU è legata al possesso dell’immobile e viene disciplinata da criteri distinti. Scegliere la cedolare secca non comporta automatici sgravi sull’IMU, fatta eccezione per quanto visto sopra in relazione al canone concordato e alle diverse politiche comunali.
Occorre prestare attenzione a questi aspetti per pianificare in modo corretto la propria pressione fiscale annuale. Il pagamento dell’IMU resta un onere ricorrente per tutte le abitazioni diverse dalla principale, anche se sono affittate con la cedolare secca. I vantaggi della cedolare secca si traducono in un risparmio sull’IRPEF e sulle relative addizionali, nonché sulle imposte di registro e bollo, ma non toccano direttamente la sfera dell’IMU.
Il calcolo dell’IMU si effettua sulla base della rendita catastale dell’immobile, rivalutata e moltiplicata per un coefficiente fissato dalla legge, al quale si applica l’aliquota definita annualmente dal Comune di appartenenza. La possibilità di versare in due rate incentiva una migliore gestione della liquidità, ma non elimina l’obbligo del versamento a carico del proprietario. L’importo può essere corrisposto tramite il Modello F24, indicando i codici tributo specifici previsti per l’IMU e la cedolare secca.
Esempi pratici e approfondimenti normativi
Consideriamo il caso in cui il proprietario affitti una seconda casa tramite un contratto con cedolare secca, canone concordato, regolarmente attestato. In questo scenario, l’imposta sostitutiva sulla locazione sarà del 10% sul canone percepito, mentre l’IMU dovrà essere calcolata comunque e versata alle scadenze ordinarie, ma con diritto alla riduzione del 75% solo nel caso di canone concordato e laddove il Comune recepisca gli sgravi previsti dalla normativa nazionale e locale.
Diverso è il caso di un affitto a canone libero: seppure l’imposizione fiscale sia interamente sostituita dalla cedolare secca, non sono previste riduzioni automatiche dell’IMU, che viene pagata nella misura ordinaria stabilita dal Comune di riferimento.
Un errore frequente consiste nel credere che la cedolare secca rappresenti un’esenzione anche dall’IMU: questa convinzione ha origine da una comunicazione non chiara sulle reali conseguenze dell’opzione fiscale e può tradursi in omissioni con rischio di sanzioni amministrative.
Per approfondire la questione della cedolare secca o comprendere le sfumature della IMU, sono disponibili numerose risorse aggiornate sulle normative di riferimento e sulle prassi interpretative più recenti della giurisprudenza tributaria.
In sintesi, il proprietario che affitta una casa con cedolare secca deve sempre pagare l’IMU sull’immobile, salvo le esenzioni riservate all’abitazione principale non di lusso. Gli sconti sull’IMU sono applicabili solo in caso di contratti a canone concordato e previa verifica delle delibere comunali, e non dipendono dalla sola scelta del regime fiscale della cedolare secca. Una corretta gestione delle tempistiche e della documentazione permette di evitare sanzioni e beneficiare delle agevolazioni disponibili laddove previste.
