Il ruolo dell’amministratore di condominio è spesso oggetto di sospetti da parte dei condomini, non solo per la gestione delle proprietà comuni, ma soprattutto per la scarsa trasparenza nella determinazione e nella comunicazione dei suoi compensi. In molti casi, la lettura dei bilanci condominiali può risultare complicata e, non di rado, si nascondono spese non immediatamente decifrabili che finiscono per gravare sui proprietari senza che questi ne comprendano a fondo la natura. La legge italiana impone alcune regole chiare, ma interpreta in modo vario e a volte ambiguo la questione dei costi accessori, lasciando spazio a pratiche dubbie e, nei peggiori dei casi, a veri e propri abusi.
Come si calcola realmente il compenso dell’amministratore?
Il compenso dell’amministratore condominiale rappresenta una delle voci più rilevanti e controverse nei bilanci. Di norma, questo compenso deve essere chiaramente specificato all’accettazione dell’incarico, non solo nell’importo annuo, ma anche nella distinzione tra compensi ordinari e quelli eventuali per attività straordinarie. Secondo quanto previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile, questa specifica è condizione essenziale e, se omessa, può rendere nulla la nomina stessa. Tuttavia, la forma in cui viene indicata spesso si limita a una cifra globale, che non spiega come questa venga raggiunta e quali servizi effettivi comprenda, lasciando l’assemblea all’oscuro dei dettagli che invece dovrebbero essere trasparenti e analitici .
Generalmente, il costo annuo medio per ciascuna unità abitativa si aggira tra i 50 e 80 euro più IVA; per i condomini con molte unità, può essere applicata una tariffa a forfait minima, raramente inferiore a 1.500 euro all’anno . Il conteggio può avvenire anche in percentuale sulle spese gestite, con valori fra il 2% e il 5% secondo il tipo di prestazione . Le cantine e i box hanno tariffazioni ridotte rispetto agli immobili principali, ma sono comunque conteggiati nel totale gestito.
Tutto ciò dovrebbe garantire un minimo di equità e chiarezza, ma la struttura della tariffazione su base generale lascia spazio all’inserimento di costi aggiuntivi non sempre noti o giustificati, soprattutto per quanto riguarda le voci accessorie.
Dove si nascondono i costi nascosti nel compenso?
I costi nascosti nel compenso dell’amministratore sono generalmente il risultato di tre tipologie di prassi:
- Compensi straordinari non chiaramente specificati: interventi quali assemblee straordinarie, pratiche legali, gestione di lavori straordinari o sinistri spesso determinano il riconoscimento di ulteriori onorari, la cui entità è talvolta determinata solo a posteriori e nuovamente discussa nelle assemblee, rendendo difficile per i condomini prevedere il reale importo finale .
- Fatturazioni gonfiate o poco trasparenti per servizi esterni: in alcuni casi, l’amministratore può affidare lavori di manutenzione, pulizie o riparazioni ad aziende “vicine” o compiacenti, concordando preventivi gonfiati o commissioni occulte sulle spese extra. Ciò comporta una lievitazione dei costi che ricade totalmente sui condomini, senza un reale beneficio o controllo sulla scelta dei fornitori .
- Rimborsi spese non giustificati e anticipi poco documentati: un’altra fonte di ambiguità deriva dagli anticipi che l’amministratore dichiara di aver versato per conto del condominio, per i quali spesso non viene richiesto un giustificativo esaustivo o una tracciabilità bancaria. Questi anticipi vengono poi restituiti senza basarsi su specifici movimenti finanziari e senza alcun controllo reale da parte dei condomini stessi .
Questi meccanismi, lungi dall’essere la norma nella categoria (che nella stragrande maggioranza dei casi agisce in maniera professionale ed etica), purtroppo si riscontrano con una certa frequenza e rappresentano una importante area di rischio.
I trucchi più comuni e i segnali di allarme
Se è vero che non tutti gli amministratori si comportano in modo scorretto, esistono alcune pratiche ripetitive che dovrebbero mettere in guardia qualsiasi condomino attento:
- Mancanza di trasparenza nella presentazione del bilancio: voci generiche, arrotondamenti eccessivi, compensi straordinari indicati solo parzialmente o assegnati senza approvazione assembleare dovrebbero essere motivo di richiesta di chiarimenti puntuali.
- Lavori affidati sempre agli stessi fornitori: una rotazione minima è auspicabile e l’appalto dovrebbe essere assegnato dopo la comparazione di almeno tre offerte diverse. Se l’amministratore insiste nell’affidare lavori alle stesse imprese “di fiducia” senza mai offrire alternative, è legittimo porsi qualche domanda sull’effettiva trasparenza.
- Giustificativi di spesa mancanti o ambigui: assenza di fatture, ricevute non dettagliate, note spese cumulative o dichiarazioni di anticipi poco tracciabili sono sintomi di una gestione potenzialmente opaca.
- Assemblee convocate con urgenza e richiesta di fondi extra: spesso la convocazione rapida e la pressione sul reperimento di risorse aggiuntive indicano una cattiva pianificazione o la volontà di coprire spese già occorse, non sempre lecite o deliberate.
Un altro segnale d’allarme riguarda la presenza di rimborsi “a forfait” per spese di cancelleria, telefonia o altre utenze non dettagliate e non realmente documentate.
Come difendersi: strumenti e buone pratiche
Il primo passo per evitare di cadere vittima di eccessi, errori o vere e proprie truffe consiste nel pretendere sempre massima chiarezza e trasparenza nella gestione amministrativa. Di seguito, alcune raccomandazioni:
- Richiedere il dettaglio analitico di ogni compenso: l’assemblea condominiale ha diritto di ricevere il preventivo di spesa con tutte le voci elencate, separate tra attività ordinarie e straordinarie, con specifica menzione di aliquote, percentuali sulle spese e ogni altro costo accessorio.
- Verificare la regolarità dei pagamenti e la documentazione bancaria: ogni movimento finanziario, soprattutto riguardante anticipi e rimborsi, dovrebbe essere tracciato sul conto corrente condominiale e corredato da idonea documentazione.
- Partecipare numerosi alle assemblee: la presenza attiva dei condomini in assemblea è basilare per approvare solo spese realmente sostenibili e accordate preventivamente, evitando deleghe generiche che lasciano troppo potere decisionale all’amministratore.
- Chiedere sempre almeno tre preventivi per lavori di rilievo: per ogni intervento di manutenzione o riparazione rilevante occorre valutare più proposte, verificandone i dettagli tecnici e il curriculum dei fornitori.
- Valutare periodicamente la sostituzione dell’amministratore: la rotazione e la concorrenza stimolano una maggiore efficienza e abbassano il rischio di abusi o di formazione di legami opachi con imprese esterne.
È infine buona regola mantenere una comunicazione regolare e cordiale sia con gli altri condomini sia con l’amministratore stesso. Solo un dialogo costante consente di prevenire fraintendimenti e tutelarsi da derive poco chiare.
La corretta applicazione della normativa e una vigilanza reale sulle voci del bilancio rappresentano le prime armi contro eventuali costi nascosti e irregolarità amministrative. Solo così la nomina dell’amministratore può trasformarsi da potenziale punto critico a garanzia di una serena convivenza condominiale.
